El mercado logístico nacional ha mostrado, ya en 2010, síntomas de mejora, tras dos años en stand-by a la espera de la recuperación de la oferta, llegando, así a duplicar la superficie contratada el pasado año frente al anterior. Según BNP Paribas, impulsada por las relocalizaciones y los procesos de concentración de los operadores, la contratación sumó 790.000 m2 de superficie el pasado ejercicio en los principales enclaves logísticos de España —Madrid, Barcelona, Castilla-La Mancha, Sevilla, Valencia y Zaragoza—, lo que supone un incremento del 53,5% respecto a 2009, ejercicio, no obstante, especialmente débil en cuanto a contratación y aún mu lejos del 1 Mm2 de los años del 'boom'.
Así, las difíciles condiciones d ela economía española en 2008 y 2009 propiciaron una contratación muy reducida en todos los enclaves logísticos, con lo que se ha podido llegar a duplicar la cifra de absorción bruta de 2009 en varias plazas. Los crecimientos más notables se han registrado en Castilla-La Mancha (+286%), Sevilla (+214%) y Valencia (+185%), aunque Madrid y Barcelona fueron, por este orden, los mercados con mayor volumen de contratación, en los que también se alcanzó una variación anual importante, del 40% y 18%, respectivamente.
En el reparto de superficie contratada, el área de influencia de Barcelona lideró el ranking, aglutinando el 36% del take-up, seguida por Madrid, con un 35%. Valencia, por su parte, incrementó su cuota frente a 2009, al pasar del 7% al 13%, a semejanza de Sevilla que pasó del 3% al 7%. Mientras, la evolución del número de operaciones siguió la misma dinámica y se observó un incrementó del 88% respecto a 2009, especialmente en Madrid (+190%), lo que denota una reducción de la superficie media contratada.
Entre los factores que explican el crecimiento de la contratación figuran, según el mismo informe, el descenso de precios y rentas iniciado en 2008 —que puede estar finalizando—, la amplia oferta de naves bien ubicadas y de buenas calidades, el repunte de algunos negocios relacionados con el consumo de masa y las ventas por internet y la perspectiva de una suave recuperación de la producción y el consumo en 2012 y 2013.
En el entorno de desaceleración económica reciente, según siempre el estudio de BNP Paribas, la actividad promotora de epsacios logísticos de los últimos años se ha reducido al máximo en toda España. Durante el último, los nuevos desarrollos han venido, por tanto, de la mano de proyectos a medida o 'llave en mano', paralizando casi del todo los desarrollos especulativos. De esta forma, el parque logístico español ha permanecido casi constante en 2010, añadiendo menos de 100.000 m2, muy por debajo de la media de entregas de 1,5 Mm2 que se alcanzaban en 2006.
En Madrid y en Barcelona, el crecimiento en la contratación ha servido para reducir el espacio vacante. En la primera, la tasa de disponibilidad pasó del 13% al 12,6%, entretanto en Barcelona se pasó del 12,7% al 11%. No fue el caso, sin embargo, de Valencia y Sevilla, donde las tasas de desocupación se incrementaron en uno y tres putnos porcentuales, respectivamente.
Al tiempo que el mercado ha restringido la oferta de obra nueva, el espacio de segunda mano liberado también se vió reducido. De esta forma, es posible prever la reducción de pescios vacantes a cierre de 2011, acercando las disponibilidades a niveles de equilibrio, en el rango del 6% al 8%.
Pese a la tendencia a la reducción de espacio vacante, el riesgo de desocupación se mantuvo vigente, llevando a los propietarios a suavizar los procesos de negociación. Esto sigue repercutiendo en menores rentas de cierre y condiciones contractuales menos restrictivas para los ocupantes.En este sentido, las rentas en los principales emplazamientos logísticos mantuvieron el movimiento a la baja, siguiendo la tendencia ya iniciada en 2009.
En Madrid, las rentas máximas se situaron en los 7€ m2/mes, incorporando un descuento del 12% frente a 2009. Mientras, en Barcelona las máximas disminuyeron hasta los 6,3€ m2/mes. Simultáneamente, las de Valencia y Sevilla cayeron muy ligeramente, de 4,2 € m2/mes a 4 € y de 5,7 € m2/mes a 5,5 €, respectivamente.
Afectada por el estancamiento del consumo y la producción, la inversión en inmuebles logísticos en España sumó casi 120 M€ en 2010, superando, eso sí, los menos de 100 M€ del ejercicio anterior. En el primer trimestre de 2011 la inversión ha ascendido a 106 M, lo que permitirá que este año se supere la cifra de inversión de 2010. El 95% de la inversión inmologística en 2010 y primer trimestre de 2011 se ha concentrado en Madrid y Barcelona, los mercados nacionales de referencia.
Los inversores extranjeros parecen haber renovado su interés por España al haber sido el origen del 60% del volumen de inversión de 2010 y de prácticamente la totalidad al inicio de 2011. Dentro de los atractivos a la inversión, destacan la proyección positiva de la contratación logística y la generación de plusvalías superiores a otros del resto de Europa, redundando en una mayor rentabilidad.
Por el lado de las desinversiones, los privados de origen nacional y los fondos de inversión europeos (Reino Unido y Holanda, principalmente) protagonizaron las operaciones registradas.
En 2011, las inversiones logísticas más improtantes han sido las dos naves vendidas por Segro en Loeches y Torrejón de Ardoz, ambos de Madrid, a un inversor privado nacional por 18 M€; y la compra por parte de Goodman, por 64,4 M€, del portfolico de naves de ING Industrial fund , en Valdemoro y la zona logística de Castilla-La Mancha.
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