Con motivo de la reciente publicación del informe sobre el factor Ubicación en la Restauración Comercial, Hostelmarket se ha acercado a los principales actores implicados en el negocio de la restauración. El citado artículo recoge las valoraciones de los responsables de muchos de los grupos del sector, así como las compañías operadoras especializadas en la comercialización de los espacios y recintos comerciales, junto con las opiniones de algunas de las consultoras más destacadas.

Fernando Sánchez, director general de Gestión Inmobiliaria de Grupo Vips, con una red de más de establecimientos, responde a las preguntas de Hostelmarket.

Hostelmarket: ¿Cuál es el reparto de los locales de sus enseñas según su ubicación?

Fernando Sánchez: El portfolio de nuestros locales esta repartido al 50% respecto a su localización en calle o centro comercial.

H.: ¿ Cuáles serían los principales condicionantes para elegir la ubicación de un local en un centro comercial, parque comercial o en la calle?

F.S.: Antes de decidir una estrategia de expansión, seguimos una metodología sistemática que se puede resumir en tres pasos concretos. Primero, trabajamos en conocer profundamente quien es nuestro cliente actual y potencial (edad, sexo, nivel económico, hábitos de consumo generales, hábitos de comportamiento locales, etc). En el siguiente paso, identificamos donde están nuestros clientes -viven o trabajan-, por donde transitan -de camino a casa, al trabajo, de viaje o a realizar cualquier otra actividad- y donde van -compras, ocio, vacaciones. El tercer paso consiste en buscar una ubicación que cumpliera con los requisitos técnicos y económicos, con la mayor visibilidad y en donde hubiera la mayor concentración de nuestros clientes.

Por lo tanto, la decisión de calle versus centro comercial no es esencial en sí misma. Es verdad que hay enseñas que son más adaptables que otras a desarrollarse en malls , pero el éxito o el fracaso del negocio no depende de esta decisión sino en gran parte de estos tres pasos previos.

H.: ¿Junto con las variables sociodemográficas, qué tiene más peso a la hora de elegir ubicación: el precio, la competencia...?

F.S.: La visibilidad que otorga un local, la presencia de marca, es muy importante a la hora de elegir ubicación pero no menos importante es la tasa de esfuerzo -el porcentaje que supone la renta sobre la venta- que pueda soportar el negocio para que sea rentable.

Otro punto a tener en cuenta, son los generadores de tráfico que hay en el entorno. La concentración de competencia puede ser también un generador de tráfico que actúa de forma positiva y debemos valorar en cada caso.

H.: ¿Cómo está influyendo la crisis en cuanto a la evolución de precios de alquileres? En este sentido, ¿están aprovechando la crisis los grupos de restauración para impulsar su expansión?

F.S.: La caída del mercado de la restauración en España ha provocado bajadas de venta que generan tasas de esfuerzo insostenibles para el negocio. Las reglas del juego han cambiado bruscamente y una parte de los arrendadores y promotores están adaptándose a la nueva situación, bajando rentas de forma temporal o estructural. Cada caso, hay que valorarlo de forma singular. Una de las grandes diferencias que existe entre un local a pie de calle y uno en centro comercial son los 'gastos comunes' que se pagan en los centros comerciales, que en ocasiones alcanzan cifras similares a la del alquiler y afectan muy negativamente a la tasa de esfuerzo.

No obstante, el mercado inmobiliario actual está lleno de oportunidades y sin duda, es un momento idóneo para el crecimiento y la restructuración del portfolio, mediante reubicaciones, ampliaciones o reducciones de superficie y cambios a modelos de negocio más ligeros.

H.: ¿Cuáles de sus locales gozan de una mayor rentabilidad, los que están situados en centros comerciales o los que se sitúan en la calle? ¿Por qué?

F.S.: Depende de la enseña y de la ubicación del local dentro del territorio nacional. En nuestro caso, si hablamos de rentabilidad está muy igualada, no hay grandes diferencias entre el mejor centro comercial y la mejor calle. Pero si hablamos de venta, una localización prime en calle es mejor que una localización en el mejor centro comercial. Todo es una cuestión de trafico personas con un porcentaje alto de clientes target.